Executorul general de case unifamiliale — de ce merită?
Când decidem să construim o casă, trebuie să luăm de la început câteva decizii foarte importante. Una dintre cele mai importante este alegerea executorului sau executorilor — putem decide să construim singuri prin sistemul gospodaresc sau să angajăm un executor general.
Sistemul gospodaresc ne oferă o anumită flexibilitate investițională, pentru că constă în faptul că alegem singuri specialiștii individuali și supraveghiem întregul proces de construcție. Pe de altă parte, suntem obligați să ne ocupăm personal de cumpărarea și transportul materialelor de construcție, iar modul de construcție ne implică foarte mult (fie și prin necesitatea sincronizării în timp a diferitelor echipe și specialiști, de exemplu electricieni sau instalatori) și necesită luarea în viitor a zeci, dacă nu sute de decizii curente. O astfel de supraveghere generează și mult stres zilnic. De aceea din ce în ce mai multe persoane decid să angajeze un executor general, care să se ocupe complex de desfășurarea întregii investiții. De ce această a doua opțiune câștigă în popularitate? Alegerea ei are impact asupra timpului de realizare a construcției? Ce ar trebui să se găsească în contractul cu executorul general? Despre aceasta în prezentul articol.
Cu ce se ocupă executorul general de construcții?
Gama serviciilor executorului general este foarte largă, iar obligațiile sale detaliate sunt reglementate de contractul dintre el și investitor. În general, trebuie să afirmăm că executorul general de construcții răspunde pentru totalitatea lucrărilor executate — de la pregătirea terenului pentru construcție, prin lucrările de pământ și construcții, la aducerea proprietății la standardul dorit (cel mai adesea este starea dezvoltatorului, a cărui domeniu ar trebui de asemenea descris detaliat în contract).
De ce merită să semnezi un contract cu executorul general?
Puțini pot spune astăzi că au suficient timp liber pentru a lua pe umerii lor supravegherea unei investiții atât de solicitante, cum este construcția unei case. Acesta este argumentul principal pentru angajarea la această sarcină a unui executor general experimentat, adică un coordonator complet al întregului proces. Cea mai mare implicare a investitorului este începutul colaborării, când se stabilesc condițiile acesteia și se definesc așteptările referitoare la proprietatea construită. Apoi asupra investiției veghează executorul general, care raportează progresele lucrărilor. În acest timp beneficiarul poate dedica timp altor activități, fără să se implice în problemele curente de pe șantier.
Al doilea avantaj al angajării executorului general este calitatea garantată a lucrărilor executate. Acesta dispune de echipe de construcție de încredere, cu care cel mai adesea a desfășurat deja nu o investiție și este sigur de profesionalismul lor. Persistă mitul care spune că pretins executorii generali economisesc la executori și materiale de construcție, vrând să câștige mai mult. O astfel de abordare ar fi foarte înțeleaptă din partea lor, pentru că garantează cu propria reputație pentru efectul lucrărilor — proprietatea gata. Iar în industria construcțiilor, în special printre entitățile mari, care se ocupă cu execuția generală, reputația este unul dintre avantajele competitive cheie.
Al treilea beneficiu, rezultat din o astfel de colaborare, este timpul scurtat de realizare a construcției. Dacă avem de-a face cu un executor general care are experiență multianulă, respectă termenele, și în plus cunoaște piața locală — deci are proprii executori și specialiști și baza producătorilor, care livrează materialele la timp — atunci este natural ca întregul proces să decurgă mult mai eficient, decât dacă investitorul, fiind persoană fizică, ar încerca singur să coordoneze totul. Aceasta ar necesita din partea lui o cercetare profundă în domeniile menționate mai sus, și tot nu se știe dacă ar fi nimerit o echipă de construcție corectă. Există în plus riscul ca progresele rapide, conforme cu termenele stabilite pe șantier, să poată avea loc doar dacă executorii individuali ar fi “supravegheați” zilnic, iar aceasta înseamnă timp pierdut și necesitatea posedării cunoștințelor de construcție (pentru a verifica nu doar ritmul, dar și corectitudinea lucrărilor). Și cât durează construcția unei case cu executor general? Aducerea proprietății în tehnologia din zidărie (cunoscută pentru soliditate și durabilitatea efectului) la starea dezvoltatorului ar trebui să dureze maximum 12 luni. Cei mai buni executori generali sunt capabili, în funcție de gradul de complicare al clădirii, să scurteze acest timp chiar la 8-10 luni.
Contractul cu executorul general — ce ar trebui să conțină?
În privința construcției casei, contractul este elementul fără de care astăzi nimeni nu își imaginează începerea colaborării cu orice executor. Desigur este mai ușor să semnezi un contract cu executorul general, decât o serie de înțelegeri cu echipele individuale sau specialiștii (mai ales că unii dintre ei pot să ne îndemnne la lucru “la negru”). Ce ar trebui să conțină un astfel de contract?
În general — toate problemele care reglementează colaborarea cu executorul general în domeniul desfășurării lucrărilor de construcție. Cel mai important este determinarea domeniului detaliat al lucrărilor de executat și condițiilor realizării acestora (inclusiv tipul materialelor aplicate). Ar trebui să se găsească acolo și:
- drepturile și obligațiile fiecărei părți, inclusiv penalitățile pentru neîndeplinirea lor,
- condițiile financiare, inclusiv termenele de plată și eventualele garanții,
- condițiile eventualei retrageri din contract.
Cum se vede, decizia de semnare a contractului cu executorul general aduce cu sine o serie de beneficii. Investitorul economisește în acest fel timp și nervi, și câștigă certitudinea că o echipă experimentată veghează asupra întregii întreprinderi, având grijă de înalta calitate și respectarea termenelor lucrărilor, ceea ce nu este deloc o sarcină ușoară la coordonarea multor echipe de construcție și procese. Se dovedește de neprețuit și descărcarea de cumpărarea materialelor și transportul acestora. Se poate dovedi că colaborarea cu executorul general nu va fi deloc o opțiune mult mai scumpă decât construcția independentă prin sistemul gospodaresc, unde căutarea specialiștilor corespunzători, negocierile prețurilor materialelor și potențialele profituri pierdute prin timpul petrecut pe șantier, generează costuri mari, care nu sunt vizibile la prima vedere. Cu atât mai mult că executorul general acordă și garanție și răspundere pentru elementele individuale ale proprietății.
